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第1回セミナー 講演レジメ
・講演1 マンションの省エネ改修 宮城 秋治 氏
・講演2 防災対策で資産価値アップ効果を図る 橋本真一 氏
・マンショ ン管理適正化法及びマンション建替円滑化法の改正と
情報提供
第1回セミナー
講演1 マンションの省エネ改修 宮城 秋治 氏
講演２ 防災対策で資産価値アップ効果を図る 橋本真一 氏
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| 講演1 宮城講師への質問・回答 |
| Q1）昨今の物価高で、人件費や材料費が値上がりしていますが、長期修繕計画の更新のたびに修繕積立金も見直さなければならないことになりますか？そうすると、修繕仕様も現状維持で、断熱改修工事などできそうもないのですが。 |
| A1)社会一般でも何から何まで物価が値上がりしています。建設業界では資材、運送費の値上げのほか、働き方改革による人件費の上昇や工期の長期化などで、建築費はもう一段上昇することになります。 先行きの読めない今の状況では、30年間の長期修繕計画にどのような意味があるのか疑問を感じてしまうのは誰しも同じでしょう。 大切なのは国土交通省の長期修繕計画ガイドラインでも述べられている5年ごとの見直しです。遠く30年先をみつつ、足元を固めていくこと。そして費用をかけるところ、延期できるところ、また管理費会計も含めて節約できるところを探っていけば、今のご時世でもグレードアップ改修の実現が望めるようになるかもしれません。 |
| Q2)2027年に蛍光灯の生産が終了するということで、早めにLED化に切り替えるよう管理会社から提案を受けていますが、電気工事が必要な場所もあり、予算がありません。当面は蛍光灯の生産終了までにストックを買っておこうとしています。早急にLED化する必要はありますか？ |
| A2)蛍光灯の2027年問題といって、LED化を急がれている管理組合も少なくないと思います。LED化は照明器具の長寿命化にもなり、確かに電気代の節減になりますが、一斉交換はやはりそれなりの費用がかかります。このため、質問者のように、今のうちからストックを用意しているという管理組合もあります。 管理組合の財政事情を考慮し、蛍光灯の生産で困らない体制を整えつつ、その上で共用部分の照明器具のLED化を進めていけばよいと思います。 |
| Q3)サッシ改修は、大規模修繕工事とは別の時期にできますか？一緒に実施したほうがよいでしょうか？ |
| A3)高経年マンションではサッシ回りからの雨漏り、結露、さらに窓の開閉が困難になるなど、大規模修繕工事前の住民アンケートでもニーズの高い改修です。補助金制度をタイミングから大規模修繕工事と併せてサッシ改修を実施する管理組合もありますが、長期修繕計画で同時に計画しているところは多くないと思います。 また、サッシ改修は、メーカー系の施工会社が工事を行うケースがほとんどで、大規模修繕工事の請負契約とは別契約となります。さらに、カバー工法のサッシ改修は足場の必要はありません。 全戸対象となるサッシ改修は費用も高くなるため、大規模修繕工事の時期にとらわれず、管理組合のよいタイミングで実施することが望ましいのではないでしょうか。 |
| Q4)アスベストが検出されると、工事の際に飛散防止等の処置をする必要がありますが、工事費用はどのくらいの負担を考えなければならないでしょうか？ |
| A4)解体・改修工事の現場では常にアスベストの飛散が問題になるため、まずはアスベストの有無を調査する必要があります。このアスベスト含有調査、アスベスト分析調査等について、補助制度を設けている自治体があります。 具体的な工事費用はマンションの規模やアスベスト除去工事の有無等によります。まずは調査を行い、危険レベルの把握、特定粉じん排出等作業が必要かどうかを調べましょう。 |
| 講演2 橋本講師への質問・回答 |
| Q1) モデル事業では「計画支援型」の対象として、マンション再生コンサルタント、設計事務所、管理会社とあります。これから大規模修繕工事を迎えるにあたって、よい提案をしてくれる対象事業者を探したいのですが、どこに相談すればよいですか？ |
| A1) 過去に修繕工事等の設計やコンサルティングを発注した信頼のおける設計事務所や管理会社があればご相談されてはいかがでしょうか。また、モデル事業に採択された一覧が国土交通省のホームページで閲覧できますので、希望する案件に近い事例があればその事業を提案したコンサルタントに相談することも考えられます。 |
| Q2) モデル事業の対象として、「先導性の高い長寿命化等」とあります。特に自然被害の経験もないマンションでは、ほかにどのような長寿命化への計画が「先導性の高い」ものといえるでしょうか？ |
| A2) モデル事業はマンションの長寿命化に資する新しい工法や材料、新機能の導入等を行う先導的再生モデルタイプと管理水準の低いマンションが地方公共団体と協力して、管理適正化を図っていく管理適正化モデルタイプがあります。先導的再生は長寿命化に向けた新たな取り組みが求められますが、具体的な内容は国交省のモデル事業の募集内容や採択事例を参考にしてください。 |
| Q3) 私どものマンションでは、住民の高齢化によってコミュニティも衰えてきました。防災性への意識はあっても、行動はなく、将来のマンション像が描けません。当然、資産価値も下がっていくと思います。住民間の防災意識を高めるにはどうしたらよいでしょうか？ |
| A3) 防災上の問題点を明らかにすることが重要と考えます。建物の共用部分や専有部分における機能上（ハード）の問題点と、居住者コミュニティの協力や連携によるソフト的な問題点に区分して、管理組合で問題点を抽出してみてはいかがでしょうか。また、横浜市では「よこはま防災力向上マンション認定制度」があり防災アドバイザーの派遣も行われていますので、相談することも有効です。 |
| Q4) 電気室、ポンプ室、集会所等の止水板設置について、どのくらいの費用がかかりましたか？簡易的な土のう・水のうでは浸水対策にならないでしょうか？ |
| A4) 約1000万円程度の費用が掛かりました。浸水深さが浅ければ土のうや水のうでも効果はあると思いますが、土のうの高さを超える浸水の場合は、止水板でなければ対策できません。 |