セミナー情報

第1回セミナー　講演レジメ

　・クレーマー、迷惑行為者への対応　　弁護士　濱田　卓　氏

　・マンションの耐震化　　構造設計一級建築士　岡田　和広　氏

　・マンション管理適正化法及びマンション建替円滑化法の改正と神奈川県の取組

　第1回セミナー

　　

ご挨拶
　　・神奈川県　県土整備局　建築住宅部　住宅計画課　課長　守屋　誠　

　　・NPO法人　かながわマンション管理組合ネットワーク　会長　加藤　壽六　

講演１　クレーマー、迷惑行為者への対応　　弁護士　濱田　卓　氏

　講演２　マンションの耐震化　　構造設計一級建築士　岡田　和広　氏


　　県の施策



　　アンケート回答はこちらからお願いします
　　　　

講演１濱田弁護士への質問・回答

Ｑ１）クレーマー発生の事実、対応状況は議事録に記載するなど、住民に周知した方がよいのでしょうか？

A1)難しい問題です。当然、広報して周知した方が証拠収集等の観点からは望ましいわけですが、他方でプライバシー侵害や「村八分」の結果となってしまうなどのデメリット・リスクがあります。 最低限度のルールとして、対象者の氏名を記載しないという点を遵守しつつ、そこから先の対応は、事案ごとに、メリットとデメリットの調和の観点から、ベターな手を模索する以外にないと考えます。

Q2)共同利益の侵害を立証するために必要な資料は、具体的にどのようなものがありますか。それが証拠と裁判所から認めて貰うためには、具体的にどのような様式、内容が必要ですか。できれば例示してください。

A2)証拠の役割は、「いついつ、どこで、誰が、誰に（何に）対して、これこれこういう言動をとりました」という実際に生じた客観的事実を立証することがメインです（かつ、これが最も難しいのです）。 最終的な証拠評価は弁護士でないと困難ですので、管理組合における日頃の対応としては、Excel等に、5ｗ1ｈをしっかり記録していただくことを中心に、プラスして、防犯カメラの映像・被害状況を撮影した写真・対象者との面談時の録音などの確保を励行していただくことになります。

Q3)理事会は輪番制で、だれもクレーマー対応をしたくありません。費用を払ってでも一任できる専門家はいますか？

A3)クレーマーに対し、管理組合としての窓口を全て弁護士に一任すること自体は可能です。 クレーマーがそれを無視して役員に対する連絡等を継続した場合、そのこと自体が共同利益背反行為の一要素になるものと考えます。ただし、組合員である以上、年に一度の通常（定期）総会での質問に対しては、合理的な範囲内で回答することは必要です。

Q4)近隣住戸の騒音に悩んでいます。注意するのも怖いし、管理会社も管理組合も動いてくれません。理事長に注意してもらえれば、他の住戸も困らないと思うのですが。

A4)マンションという住居形態は、プライバシー保護や防犯性に優れ、また冬でも比較的暖かいという素晴らしいメリットがある反面、戸建とは異なり、騒音や漏水といった共同住宅ならではの問題も避けがたいところです。 法的には、騒音がマンション全体の共同の利益に反すると評価できない限り、管理組合（やその理事長）には対応する権限は無いと考えられます。よって、管理組合による任意の対応に期待できない場合には、被害者自らが対応する以外にないのが実際です。

Q5)長期の滞納者、管理規約を守らない居住者を説得するテクニックを教えてください。

A5)一般論になりますが、「この人が、これこれこういう主張をしている本当の理由は何だろうか？」ということを、様々な周辺事情から推測していく以外にないと思います。しかし、これも、現代のプライバシー・個人情報保護の世情から、情報収集自体が年々困難になっています。そのため、ある程度割り切ったドライな対応（その最たるものが裁判です）によらざるを得ないところです。

講演2 岡田一級建築士への質問・回答

Ｑ１）旧耐震基準ですが、壁構造で、5階建て公団タイプの団地です。耐震補強は必要ないといえるでしょうか？

A1)壁式と言えども、補強した事例はあります。まずは耐震診断を行うことで、その方向性が見えてきます。

Q2)外壁タイルの浮きのリスクがある場合には、地震対策としては早急の補修が必要でしょうか？

A2)タイルの落下については、地震発生に関係なく、落下することがあります。耐震対策と同じように落下対策も緊急性は高いと言えます。

Q3)耐震性の問題があり、耐震補強をしなければならないマンションはまだまだたくさんあるのでしょうか？

A3)未実施の方が多いと考えます。ほかのマンションのそれと関係なく30年以内に大地震の発生する可能性は70％以上と言われ、日増しにその危険性が高まると思います。

Q4)旧耐震基準のマンションで、売却を検討している場合、不動産屋の査定に影響がありますか？

A4)耐震化を終えたか、終えていないかの差のついてのご質問でしょうか。不動産の値付けの専門家ではありませんが、以前耐震化をすると資産価値が10階建て、100戸のマンションで各戸の平均が8.9％上がるという鑑定評価になったことがあります。仮に2,000万円のマンションが100戸の場合、マンション全体で17,800万円上がることになり、耐震化の費用がそれ以下であれば、プラスの影響になるという考えもあります。