セミナー情報

第1回セミナー　講演レジメ

　・よくわかる！マンション管理計画認定制度　　中山　隆　氏

　・区分所有法改正案に関連する近時の裁判例紹介　　弁護士　土屋　賢司　氏

　・マンショ ン管理適正化法及びマンション建替円滑化法の改正と 情報提供

　第1回セミナー

　　

主催者あいさつ
　　・神奈川県 県土整備局 建築住宅部 住宅計画課　課長　久米　邦明　

　

講演１　よくわかる！マンション管理計画認定制度　　中山　隆　氏

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　講演２　区分所有法改正案に関連する近時の裁判例紹介 弁護士　土屋　賢司　氏

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講演1 中山講師への質問・回答

Q1）マンション管理計画認定制度の認定基準は共通14項目あるということですが、基準に適合するために苦労した項目、または用意することが難しかった書類は何でしたか？

A1)総じて苦労するような項目はありませんでしたが、管理規約を改定する必要があり、急遽臨時総会を開催しました。また、当マンションは機械式駐車場が261台ありますが、無料で運営しておりメンテナンス費用に必要な収入がありません。これも含めて国土交通省が定めている修繕積立金の標準範囲（平均額）にあるか追加で試算を行い、問題ないことを証明しました。

Q2)マンション管理計画認定制度の申請には管理組合でアドバイザーを選任する必要がありますか？

A2)管理組合の三役が中心となり申請を行えばよいと思います。取得後、5年更新となりますので引継ぎを上手に行うことが肝要です。

Q3)マンション管理計画認定制度を取得しようと思ってから実際に認定を取得するまで、どのくらいの期間を要しましたか？ また、申請から取得までの費用はいくらかかりましたか？

A3)横浜市は令和4年11月1日に管理計画認定制度が創設されました。当管理組合は毎年11月中旬が通常総会であるため、本件を申請する総会決議をもとに11月下旬に申請を行いました。12月初旬にマンション管理士の事前確認で2点の指摘を受け、そのうちの1点が管理規約改定を伴うことから令和5年1月末に臨時総会（特別決議）を開催しました。この決議をもとに再申請した結果、令和5年2月22日に横浜市から認定通知を取得しました。 従いまして、当管理組合は約5カ月を要しましたが、スムーズに進めば12月下旬には取得できたと思います（約3カ月間） また、申請から取得までの費用は、①システム利用料：1万円②横浜市事務手数料：4,086円の合計14,086円でした。

Q4)混同しやすい制度として紹介された、マンション管理業協会の「マンション管理適正化評価制度」は30項目で毎年更新しなければいけないということですが、管理会社が手続きを行ってもらえるのでしょうか？

A4)管理会社が毎年更新手続きを代行するサービスがあろうかと思いますが、管理業務委託費とは別の有償サービスになるはずですので、管理会社に確認することを推奨いたします。

講演2 土屋講師への質問・回答

Q1）管理者が共用部分等に係る請求権等を行使する場合、転売した旧区分所有者が権利を放棄する旨の書面等が必要になりますか？

A1)転売内容により異なります。請求権も含めて買主に売却した場合には、買主（現在の区分所有者）が債権者になりますので、管理者は現在の区分所有者から授権されれば足ります。請求権が旧区分所有者に残っている場合は、当該旧区分所有者から委任等してもらうことが必要になります。

Q2)共用部分等に係る請求権等が転売した旧区分所有者に権利帰属してしまうケースとして、どのような場面が想定されますか？

A2)共用部分に建築時の瑕疵（外壁タイルの剥離など）があり、区分所有者が建築会社に対して損害賠償請求権を有している場合に、転売時においてその事情が明らかであり、かつ、損害賠償請求権の額を控除して転売代金が決定されているような場面が考えられます。

Q3)区分所有法57条（共同利益背反行為の停止等の請求）、58条（使用禁止の請求）、59条（区分所有権の競売の請求）という3つの連続した条文を説明していただきましたが、59条競売の提訴を行う場合は、57条、58条の順で請求を行う必要がありますか？

A3)必ずしも順番に請求する必要はありません。事案に応じて適用条文や適用順序などが検討されます。例えば、管理費等の滞納が長期・多額にわたり、かつ、優先する抵当権等で強制競売は無剰余（当該住戸を競売しても配当が足りないなど）により取消しとなることが明らかな場合は、最初から59条競売を求めて提訴することも認められます。57条（停止）や58条（使用禁止）をしても滞納は解消されないからです。

Q4)管理費等滞納者に対して提訴し、相手方から必ず支払うという誓約書が提出されました。訴えを取り下るべきか悩んでいます。

A4)私は、滞納事件で訴訟提起した場合、基本的に裁判上の和解はしない方針でアドバイスをしています。訴訟としてはそのまま継続して勝訴判決をもらい、いつでも強制執行できる状態にしたうえで、並行して滞納者の状況と返済計画等の希望を理事会に伝え、より柔軟な解決方法を誓約書等で実現する（それにより完済すれば強制執行しない〈できない〉だけ）という対応が良いと考えています。