セミナー情報
第2回セミナー 講演レジメ
講演３ 管理組合が共用部分と一体で行う専有部分設備改修
講師 一級管工事施工管理技士 浜管ネット理事 伊藤 和彦 氏
講演４ 駐車場の空き問題と機械式駐車場撤去、平置化
講師 一級建築士 浜管ネット理事 阿部 一尋 氏
第2回セミナー
ご挨拶
神奈川県 県土整備局 建築住宅部 住宅計画課 課長 久米 邦明
講演３ 管理組合が共用部分と一体で行う専有部分設備改修
一級管工事施工管理技士 浜管ネット理事 伊藤 和彦 氏
part1
part2
part3
講演４ 駐車場の空き問題と機械式駐車場撤去、平置化
一級建築士 浜管ネット理事 阿部 一尋 氏
part1
part2
part3
県の施策
2回目アンケートの回答はこちらからお願いします
| 講演3（伊藤氏）への質疑応答 |
| Q:専有部改修工事の進め方に「リフォームガイドラインを作成し」とありますが、どの
ように作成すればよいのでしょうか？
A:リフォームガイドラインとは区分所有者が専有部内の工事を行う場合、トラブルが起きないように管理組合が仕様を定め、まとめたものをいいます。内容はそのマンションによって様々ですが、主に次のような項目で作成します。 ・共用部分と専有部分の境界 ・「施工承認申請書」の提出方法及び申請が必要な工事項目 ・材料、工法の指定 ・工事の注意事項 一般社団法人マンションリフォーム技術協会では「住戸内リフォーム工事ガイドライン」を作成し、トラブルの未然防止のために「やってはいけないこと」等を掲載しています。 参考にしてください。 |
| Q:専有部分の給排水管は管理組合の管理対象とし、漏水の多い給湯管は各戸の責任とすべ きという話し合いが修繕委員会で進められています。給湯管は給排水管と別とする考え方でもよいでしょうか？ A:標準管理規約第21条2項「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分」に専有部分のみの給湯管が該当するのかという問題があります。 しかし、給湯管は給水管とほとんど同じルートで配管しますので、内装解体復旧費用を節約するためにも同時に施工した方がよいでしょう。 ただし、管理組合が専有部分を施工した場合でも、その後の管理は区分所有者であるとする旨、きちんと規定しておかなければなりません。 |
| Q:ガス管の耐用年数はどのくらいでしょうか？1981年5月竣工のマンションです。 A:この時代の建物内（埋設、ピット内を除く）のガス管は配管用炭素鋼鋼管(白管)といって亜鉛メッキを施した管です。供給されている天然ガスは腐食性が少ないため、基本周期は50～60年とされています。 しかし、設置環境で違いますが外部腐食を考慮すると35～45年頃に確認のため、ガス管の外面を調査しておくとよいでしょう。 |
| Q:築40年のマンションです。管理組合では資金的な理由から排水管改修だけを行い、
給水管は数年後に検討することに決めたようです。管材の寿命は大丈夫なのでしょ
うか？
A:昭和58年（1983年）頃の給水管は「水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管」が使われているケースが多いといえます。管内部は防錆処理をしてありますが、管を接続する継手が「樹脂コーティング継手」といって管端のネジ部から発錆し漏水につながる継手です。 築40年というと漏水が起きてもおかしくない時期です。当分の間「事故修繕」で対応すればよいかもしれませんが、資金的理由であれば、なるべく早く改修計画を進めてください。 |
| 講演４（阿部氏）への質疑応答 |
| Q:機械式駐車場の修繕を行うための資金がありません。他のマンションではどのようにしてプールしているのでしょうか？ A:駐車場使用料について、標準管理規約では「それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる」とあります。 実際は100%管理費会計に組み入れたり、管理費と修繕積立金会計に半分ずつ充当したりとマンションによってさまざまです。修繕積立金会計に充当していても、長期修繕計画や資金計画に駐車場の修繕や更新が反映されていないケースもあります。 一方、中には駐車場使用料を独立した特別会計とし、メンテナンスや修繕計画を立てている管理組合もあります。 一度、駐車場使用料の流れ、メンテや修繕にかかる費用、資金計画等を見直してみてはいかがでしょうか。 |
| Q:機械式駐車場の撤去を検討していますが、管理会社から「駐車場台数の附置義務があり、台数を減らすことができない」と言われました。 A:自治体の条例等により、一定以上の駐車場を設けることを義務付ける制度があります。 ただし、近年は駐車場台数が増加する一方、自動車保有台数は停滞傾向にあります。そこで駐車場所有者の合意があれば附置義務台数を基準値未満にできるよう、附置義務条例の緩和措置をとっている自治体もあります。 お住まいの自治体に確認してください。 |
| Q:地上1台地下ピット2台の3段式機械式駐車場です。平面化工法を選ぶための留意点は？ A:地下ピットがある場合、埋め戻し工法や鋼板平面化工法などを採用するのが一般的です。工費や工期、対応できる施工会社、施工後のメンテナンスなどについて、比較検討できますが、地盤や設置場所により施工ができるかどうか、事前調査をしっかり行うことが前提です。 ピットの処理をきちんと行わなければ重大事故につながる可能性があるため、事前調査はしっかり行うことが大切です。 |
| Q:実際の平面化工事で生じやすい検討課題には何がありますか？ A:工事期間中は敷地内に仮駐車場を設置したり、外部の駐車場を借りるなど、車移動計画を作成し、駐車場使用者の協力を得なければなりません。代替駐車場を借りる場合は、一度に何十台も借りなければならず、その確保が難しいようです。 |